Deux statuts, deux fiscalités
Le choix entre location meublée (LMNP) et location nue détermine la catégorie de vos revenus locatifs et les règles de déduction applicables. Ce choix a un impact direct sur le montant de votre impôt sur le revenu.
Tableau comparatif
| Critère | Location nue | LMNP |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Régime simplifié | Micro-foncier (abattement 30 %) | Micro-BIC (abattement 50 %) |
| Plafond régime simplifié | 15 000 € / an | 77 700 € / an |
| Amortissement du bien | Non | Oui (composants : structure, toiture, etc.) |
| Amortissement du mobilier | Non applicable | Oui (5 à 10 ans) |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui (10 700 € / an) | Non (reportable sur BIC locatifs uniquement) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % (CSG à 9,2 %) | 18,6 % (CSG à 10,6 % depuis la LFSS 2026) |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values immobilières des particuliers | Idem, mais avec réintégration des amortissements déduits (depuis 2025) |
| Bail minimum | 3 ans (6 ans pour personnes morales) | 1 an (9 mois pour étudiants) |
L'avantage clé du LMNP : l'amortissement
En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier. L'amortissement est une charge comptable qui réduit votre résultat imposable sans sortie de trésorerie.
Exemple : un appartement acheté 200 000 € (dont 40 000 € de terrain) avec 10 000 € de mobilier. L'amortissement annuel estimé :
- Structure (160 000 € sur 30 ans) : 5 333 € / an
- Mobilier (10 000 € sur 7 ans) : 1 429 € / an
- Total : 6 762 € / an de charges déductibles supplémentaires
L'avantage clé de la location nue : le déficit foncier
En location nue au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global. C'est un levier puissant si vous avez des travaux importants à réaliser.
Exemple : avec 10 000 € de loyers et 25 000 € de travaux, vous dégagez 10 700 € de déficit imputable sur votre revenu global. Pour un TMI à 30 %, l'économie immédiate est de 3 210 € d'IR.
LMNP : attention à la réintégration des amortissements (depuis 2025)
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, si vous avez amorti 50 000 € sur 10 ans, votre plus-value imposable sera majorée de ce montant. Les abattements pour durée de détention restent applicables (exonération totale d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans).
Cette réforme réduit l'avantage du LMNP sur le long terme et rapproche son traitement de celui de la location nue. Elle concerne tous les LMNP au régime réel, y compris les amortissements pratiqués avant 2025.
Prélèvements sociaux : un écart nouveau en 2026
Depuis la LFSS 2026, les prélèvements sociaux ne sont plus identiques entre les deux régimes. Les revenus fonciers (location nue) conservent un taux de 17,2 % (CSG à 9,2 %), tandis que les BIC locatifs (LMNP) sont soumis au taux de 18,6 % (CSG relevée à 10,6 %). Cet écart de 1,4 point peut peser sur la rentabilité nette du LMNP.
Quand choisir la location nue ?
- Vous prévoyez des travaux importants et voulez imputer le déficit sur votre revenu global
- Vous ne souhaitez pas gérer le renouvellement du mobilier
- Vous visez des locataires longue durée (bail de 3 ans minimum)
- Votre bien est dans une zone où la demande en non meublé est forte
Quand choisir le LMNP ?
- Vous voulez minimiser l'imposition grâce à l'amortissement
- Vous n'avez pas de gros travaux à déduire
- Vous ciblez des locations courtes ou des étudiants
- Vous souhaitez un rendement net après impôt maximal sur le long terme
Simulez les deux scénarios
La meilleure façon de trancher est de simuler les deux options avec vos chiffres réels. Notre simulateur de revenus fonciers compare automatiquement la location nue et le LMNP. Vous pouvez aussi explorer d'autres leviers d'optimisation fiscale pour compléter votre stratégie.