Immobilier locatif

Simulateur de
revenus fonciers

Location nue, LMNP ou dispositif Jeanbrun ? Comparez les régimes fiscaux, simulez votre cashflow et comparez les régimes pour vos loyers.

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Comment fonctionne le simulateur ?

Renseignez vos loyers bruts annuels, votre situation familiale et vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance…). Kolib compare automatiquement le micro-foncier et le régime réel pour vous indiquer le régime le plus avantageux.

  • Le coût fiscal total de chaque régime (IR + prélèvements sociaux)
  • Le régime optimal et l'économie réalisée
  • Le déficit foncier imputable et reportable
  • Le rendement net après impôt de votre investissement

Micro-foncier vs régime réel : quelle différence ?

Micro-foncier

Applicable si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement. Simple et sans justificatif, mais pas toujours le plus avantageux.

Régime réel

Vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, charges de copropriété. Plus complexe, mais souvent plus intéressant si vos charges dépassent 30 % des loyers.

Le déficit foncier, un levier puissant

Lorsque vos charges réelles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple : avec 12 000 € de loyers et 20 000 € de charges (dont 5 000 € d'intérêts), vous dégagez un déficit foncier de 8 000 € déductible de votre revenu global, soit une économie d'impôt pouvant atteindre 3 600 € (TMI à 45 %).

Quelles charges sont déductibles au régime réel ?

  • Intérêts d'emprunt — sur le crédit immobilier
  • Travaux d'entretien et réparation — plomberie, toiture, peinture…
  • Taxe foncière — hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères
  • Assurance PNO — propriétaire non occupant
  • Frais de gestion — agence, comptabilité (+ 20 € forfaitaires)
  • Charges de copropriété — déductibles hors provisions pour travaux

À qui s'adresse ce simulateur ?

Ce simulateur est conçu pour tous les propriétaires bailleurs en location nue (non meublée) soumis aux revenus fonciers. Il est idéal pour :

  • Choisir entre micro-foncier et régime réel avant de déclarer
  • Évaluer l'impact fiscal d'un investissement locatif
  • Simuler des travaux pour générer du déficit foncier
  • Anticiper le coût fiscal total de vos loyers

Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ce taux s'applique sur le revenu foncier net positif (après abattement en micro-foncier ou après déduction des charges en régime réel).

Approfondir le sujet

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