Réponse rapide : la plus-value immobilière 2026 est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. L’abattement progressif pour durée de détention aboutit à l’exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans et à l’exonération totale (IR + PS) à 30 ans. La résidence principale est exonérée sans condition de durée.
La plus-value immobilière 2026 s’applique à la vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale (résidence secondaire, locatif, terrain). Elle est imposée à un taux d’impôt sur le revenu (IR) de 19 % et des prélèvements sociaux (PS) de 17,2 %, soit 36,2 % au total, avant abattements pour durée de détention et exonérations spécifiques. Cet article reprend le calcul de l’assiette, les abattements, les principales exonérations, la surtaxe sur les plus-values élevées et le cas particulier des LMNP.
Le mécanisme général de la plus-value immobilière
L’imposition des plus-values immobilières des particuliers est régie par les articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts (CGI). Elle vise la cession à titre onéreux d’un bien immobilier détenu en direct ou via une société à prépondérance immobilière (SCI à l’IR notamment).
Les biens concernés
L’imposition s’applique à :
- Les résidences secondaires
- Les biens locatifs (location nue ou meublée)
- Les terrains à bâtir et autres terrains
- Les parts de SCI à l’IR
- Les biens reçus en succession ou donation, lors d’une revente ultérieure
Les biens exclus
Sont en principe exclus :
- La résidence principale au jour de la vente (exonération de l’article 150 U II 1° du CGI)
- Les biens vendus pour un prix inférieur à 15 000 € (exonération par tranche, article 150 U III)
- Certaines cessions exceptionnelles (expropriation, remembrement, cession à un organisme de logement social, etc.)
Le calcul de la plus-value brute
Détermination du prix de cession
Le prix de cession retenu est le prix réel mentionné dans l’acte, majoré de certaines charges supportées par l’acquéreur (commissions d’agence à sa charge) et minoré des frais à la charge du vendeur (commission d’agence à sa charge, diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque).
Détermination du prix d’acquisition reconstitué
Le prix d’acquisition est majoré des frais et travaux selon trois mécanismes prévus par le CGI.
| Poste | Modalité | Plafond ou condition |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition | Montant réel justifié ou forfait de 7,5 % | Au choix du cédant |
| Travaux | Montant réel justifié ou forfait de 15 % | Forfait conditionné à une détention de plus de 5 ans |
| Frais accessoires (notaire, droits d’enregistrement, agence à l’achat) | Justifiés | Sur facture |
Les travaux réels doivent avoir été réalisés par une entreprise et n’avoir pas déjà été déduits d’un autre revenu (notamment des revenus fonciers en location nue).
Plus le bien est détenu longtemps, plus le forfait travaux de 15 % devient intéressant, surtout en l’absence de factures conservées. Pour les biens loués, attention à ne pas additionner travaux déduits en charges et travaux retenus pour la PV.
Plus-value brute
Plus-value brute = Prix de cession net − Prix d’acquisition reconstitué
Si le résultat est négatif (moins-value), il n’est généralement pas imputable sur d’autres plus-values, sauf cas très particuliers prévus par le texte.
Les abattements pour durée de détention
L’article 150 VC du CGI prévoit un abattement progressif pour durée de détention, distinct pour l’IR et pour les prélèvements sociaux.
Le barème des abattements
| Durée de détention | Abattement IR par an | Abattement PS par an |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23e à 30e année | — (déjà 100 %) | 9 % par an |
Cumul des abattements
| Durée de détention | Abattement IR cumulé | Abattement PS cumulé |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 22 ans | 100 % (exonération IR) | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % (exonération PS) |
L’exonération est donc atteinte à 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre ces deux dates, seuls les PS continuent d’être dus.
Le calcul de l’impôt et de la surtaxe
Taux applicables
| Composante | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
| Total avant abattements | 36,2 % |
L’IR de 19 % et les PS de 17,2 % sont prélevés à la source par le notaire au moment de la signature, à partir des éléments déclarés sur l’imprimé 2048-IMM (ou 2048-M pour les terrains à bâtir).
La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value imposable nette à l’IR (après abattements) dépasse 50 000 € par cédant et par bien, une surtaxe progressive prévue à l’article 1609 nonies G du CGI s’applique.
| Tranche de PV imposable nette | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 000 € à 60 000 € | 2 % (avec lissage) |
| 60 000 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 000 € à 110 000 € | 3 % (avec lissage) |
| 110 000 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 000 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 000 € à 250 000 € | 5 % |
| Plus de 250 000 € | 6 % |
La surtaxe ne s’applique pas aux terrains à bâtir.
Les principales exonérations
Plusieurs cas d’exonération totale sont prévus par les articles 150 U II et 150 U III du CGI.
Résidence principale (exonération totale)
La résidence principale au jour de la cession est totalement exonérée, sans condition de durée de détention. Le bien doit être occupé à titre habituel et effectif au jour de la vente. Une tolérance administrative permet la vente dans les 12 mois suivant le déménagement, sous réserve que le bien soit resté vacant et mis en vente.
Première cession d’un logement autre que la résidence principale
Sous trois conditions cumulatives :
- Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession
- Le produit de la vente doit être remployé dans l’acquisition ou la construction de la résidence principale dans un délai de 24 mois
- Cette exonération n’est utilisable qu’une seule fois
Cession par un retraité ou invalide à revenus modestes
Exonération sous condition de plafond de revenu fiscal de référence (RFR de l’avant-dernière année) et d’absence d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Petites cessions (≤ 15 000 €)
Le prix de cession doit être inférieur ou égal à 15 000 € (40 000 € pour un couple en cas de cession conjointe). Cette exonération s’applique bien par bien et non par foyer fiscal.
Cessions au profit d’organismes de logement social
Exonération totale ou abattement de 70 % à 85 % selon les caractéristiques de l’opération et la zone tendue concernée, dans la limite des plafonds prévus par le texte.
Expropriation pour cause d’utilité publique
Exonération sous condition de remploi dans les 12 mois.
Le cas particulier du LMNP
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements pratiqués pendant la durée de location meublée non professionnelle (LMNP) sont réintégrés au calcul de la plus-value de cession (article 150 VB II du CGI dans sa rédaction issue de la LDF 2025).
Mécanique de la réintégration
Le prix d’acquisition reconstitué est diminué du cumul des amortissements déduits pendant la période de location, ce qui augmente d’autant la plus-value brute. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite à cette plus-value reconstituée.
Cette réforme modifie significativement l’arbitrage LMNP / location nue, notamment pour les biens détenus moins de 22 ans avec amortissements importants.
Pour une analyse approfondie du LMNP et de la location nue, voir le comparatif LMNP vs location nue 2026.
Exemple chiffré illustratif
Situation : vente d’une résidence secondaire détenue depuis 15 ans, acquise 200 000 € et vendue 350 000 €. Le cédant opte pour les forfaits de frais et travaux.
Reconstitution du prix d’acquisition
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 200 000 € | |
| Frais d’acquisition forfaitaires | 200 000 × 7,5 % | +15 000 € |
| Travaux forfaitaires (détention > 5 ans) | 200 000 × 15 % | +30 000 € |
| Prix d’acquisition reconstitué | 245 000 € |
Plus-value brute
Plus-value brute : 350 000 − 245 000 = 105 000 €
Application des abattements (15 ans de détention)
| Composante | Abattement | Plus-value imposable |
|---|---|---|
| IR | (15 − 5) × 6 % = 60 % | 105 000 × 40 % = 42 000 € |
| PS | (15 − 5) × 1,65 % = 16,5 % | 105 000 × 83,5 % = 87 675 € |
Calcul de l’impôt
| Composante | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 42 000 × 19 % | 7 980 € |
| Prélèvements sociaux | 87 675 × 17,2 % | 15 080 € |
| Surtaxe (PV nette IR < 50 000 €) | — | 0 € |
| Total à régler chez le notaire | 23 060 € |
Sur une plus-value brute de 105 000 €, l’imposition totale après abattements représente environ 22 %.
Cet exemple est purement illustratif. Les chiffres réels dépendent du prix d’acquisition exact, des frais et travaux justifiables, de la durée de détention au jour, jour pour jour, et des exonérations éventuellement applicables.
Points d’attention prévus par le texte
- Calcul jour pour jour : la durée de détention se compte de date à date, et non en années calendaires. Une cession à 21 ans et 11 mois ne bénéficie pas du dernier palier d’abattement IR.
- Forfait travaux 15 % : applicable uniquement si la détention dépasse 5 ans. Pour une revente précoce, seuls les travaux justifiés peuvent être ajoutés.
- Cumul travaux déduits et travaux PV : les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être ré-utilisés au calcul de la plus-value. La règle de non-cumul est strictement contrôlée.
- Résidence principale et délai de vente : la tolérance de 12 mois après déménagement suppose une mise en vente effective et l’absence d’occupation. Un délai dépassé entraîne la perte de l’exonération.
- LMNP et amortissements : la réintégration prévue par la LDF 2025 augmente mécaniquement la plus-value imposable des biens loués meublés. Anticiper l’impact avant la vente.
Articulation avec d’autres dispositifs
La plus-value immobilière interagit avec plusieurs autres mécanismes :
- LMNP vs location nue 2026 : la fiscalité de sortie devient un paramètre central depuis la réforme 2025.
- Déficit foncier 2026 : les travaux déduits en charges sortent du calcul de la plus-value.
- Dispositif Jeanbrun 2026 : les biens en Jeanbrun suivent le régime général de la PV immobilière à la sortie.
- Revenu fiscal de référence : la PV imposable est réintégrée dans le RFR de l’année de cession.
- Plafond des niches fiscales : l’imposition de la PV reste hors du plafond global.
Simuler un investissement locatif
Le simulateur de revenus fonciers Kolib calcule la rentabilité locative année par année. Pour estimer la fiscalité d’une revente future, le tableau d’abattements ci-dessus permet de reconstituer le montant net dégagé selon l’horizon de détention envisagé.
À retenir : la plus-value immobilière 2026 est imposée à 19 % d’IR et 17,2 % de PS, avec un abattement progressif aboutissant à l’exonération à 22 ans pour l’IR et à 30 ans pour les PS. La résidence principale est totalement exonérée. Cet article a vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre situation, consultez un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.