Réponse rapide : le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances 2026, remplace le Pinel pour les investissements locatifs neufs réalisés depuis le 1er janvier 2026. Il substitue à la réduction d’impôt Pinel un amortissement déductible des revenus fonciers, imposé ensuite au barème de l’IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Il reste hors du plafond des niches fiscales de 10 000 €.
Depuis le 1er janvier 2026, le dispositif Pinel a cédé sa place au dispositif Jeanbrun (article 47 de la loi de finances 2026). Exit la réduction d’impôt : place à un amortissement déductible des revenus fonciers. Un changement de paradigme pour l’investissement locatif en France.
Pinel vs Jeanbrun : ce qui change
| Pinel (jusqu’en 2024) | Jeanbrun (depuis 2026) | |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d’impôt | Amortissement déductible |
| Niches fiscales | Comptait dans le plafond de 10 000 €/an | Hors plafond (déduction d’assiette) |
| Type de bien | Neuf uniquement | Neuf et ancien avec travaux |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Cumul | Limité par le plafond | Cumulable avec PER, emploi à domicile, etc. |
Le point clé : le Jeanbrun est une déduction d’assiette, pas une réduction d’impôt. Il réduit directement votre base imposable, ce qui le place hors du plafond des niches fiscales de 10 000 €/an. Pour les investisseurs qui utilisent déjà d’autres leviers (PER, dons, emploi à domicile), c’est un avantage considérable.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
Chaque année pendant 9 ans, vous déduisez un montant d’amortissement de vos revenus fonciers. Ce montant dépend de trois paramètres :
1. La base amortissable
La base amortissable représente 80 % du prix d’acquisition (le terrain, estimé à 20 %, n’est pas amortissable). Par exemple, pour un bien à 200 000 € : base = 160 000 €.
2. Le taux d’amortissement
Le taux varie selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué :
Bien neuf :
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Bien ancien avec travaux :
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,0 % | 8 000 € |
| Social | 4,0 % | 10 000 € |
| Très social | 4,5 % | 12 000 € |
3. L’économie fiscale réelle
L’amortissement réduit votre revenu imposable. L’économie réelle dépend donc de votre taux marginal d’imposition (TMI) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %) :
Économie annuelle = amortissement × (TMI + 17,2 %)
Pour un contribuable à 30 % de TMI avec un amortissement de 5 600 € :
- Économie = 5 600 × (30 % + 17,2 %) = 2 643 €/an
- Sur 9 ans : 23 789 €
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du Jeanbrun, le bien doit respecter plusieurs critères :
- Logement collectif : les maisons individuelles sont exclues
- Neuf ou ancien rénové : pour l’ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et amener le bien à un DPE classe A ou B
- Plafonds de loyer : le loyer doit respecter un plafond par m² qui varie selon la zone géographique
- Engagement de location : 9 ans minimum
Plafonds de loyer par zone (2026)
| Zone | Plafond au m² |
|---|---|
| A bis (Paris) | 18,89 €/m² |
| A (Île-de-France, Côte d’Azur…) | 14,03 €/m² |
| B1 (grandes agglomérations) | 11,31 €/m² |
| B2 | 9,83 €/m² |
| C | 9,83 €/m² |
Un coefficient de surface s’applique : 0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2. Les petites surfaces bénéficient d’un plafond proportionnellement plus élevé.
Le piège que personne ne montre : le gain net réel
L’erreur classique est de ne regarder que l’économie fiscale. Or, le Jeanbrun impose un plafond de loyer souvent inférieur au prix du marché. Il faut donc raisonner en gain net réel :
Économie fiscale sur 9 ans +23 789 €
Manque à gagner loyer vs marché −12 960 €
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Gain net Jeanbrun +10 829 €Dans cet exemple, le loyer marché est de 900 €/mois mais le plafond Jeanbrun en zone B1 ne permet que 780 €/mois. La différence de 120 €/mois pendant 9 ans représente un manque à gagner de 12 960 €.
Le Jeanbrun reste avantageux (gain net de +10 829 €), mais l’avantage réel est divisé par deux par rapport à l’économie fiscale brute. C’est une information essentielle pour prendre une décision éclairée.
Cas où le Jeanbrun n’est PAS intéressant : si votre loyer marché est très supérieur au plafond (typiquement en zone A bis avec un petit logement), le manque à gagner peut dépasser l’économie fiscale. Il faut toujours faire le calcul.
Jeanbrun, location nue ou LMNP ?
Le Jeanbrun est un régime de location nue avec amortissement spécial. Il entre en concurrence avec :
- La location nue classique (micro-foncier ou réel) : pas de plafond de loyer, mais pas d’amortissement
- Le LMNP (micro-BIC ou réel) : amortissement comptable possible, mais entre dans le cadre BIC avec ses propres règles
À la revente, l’imposition suit le régime général de la plus-value immobilière 2026 : abattement progressif pour durée de détention, exonération d’IR à 22 ans, exonération totale à 30 ans.
Le meilleur choix dépend de votre situation : TMI, montant des charges, zone géographique, écart entre loyer marché et plafond. C’est pourquoi il est essentiel de simuler les trois options côte à côte.
Simuler votre investissement Jeanbrun
Sur Kolib, le simulateur compare automatiquement les trois régimes (location nue, LMNP et Jeanbrun) et affiche le gain net réel en tenant compte du manque à gagner sur le loyer. C’est la seule façon d’avoir une vision complète de la rentabilité de votre investissement.
Renseignez votre bien, vos charges et votre situation fiscale : le simulateur compare les régimes et indique le plus avantageux en quelques secondes.