Réponse rapide : en 2026, la location nue génère des revenus fonciers imposés au barème de l’IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement de 30 % en micro-foncier (jusqu’à 15 000 € de loyers) ou la déduction des charges réelles au régime réel. Le LMNP relève des BIC avec abattement de 50 % en micro-BIC (jusqu’à 77 700 €) ou amortissement du bien et du mobilier au régime réel ; le résultat bénéficiaire est imposé à l’IR plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026, et les amortissements pratiqués sont depuis 2025 réintégrés dans la plus-value de cession.
Le choix entre location meublée (LMNP) et location nue détermine la catégorie de vos revenus locatifs et les règles de déduction applicables. Ce choix a un impact direct sur le montant de votre impôt sur le revenu — et la décision n’est pas toujours évidente, surtout avec les évolutions législatives de 2025 et 2026.
Deux statuts, deux fiscalités
En location nue, vos revenus sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l’IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vos revenus sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier — un levier fiscal puissant.
Tableau comparatif
| Critère | Location nue | LMNP |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers | BIC |
| Régime simplifié | Micro-foncier (abattement 30 %) | Micro-BIC (abattement 50 %) |
| Plafond régime simplifié | 15 000 € / an | 77 700 € / an |
| Amortissement du bien | Non | Oui (par composants) |
| Amortissement du mobilier | Non applicable | Oui (5 à 10 ans) |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui (10 700 € / an) | Non (reportable sur BIC locatifs uniquement) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % (CSG à 9,2 %) | 18,6 % (CSG à 10,6 % depuis la LFSS 2026) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Idem, mais avec réintégration des amortissements (depuis 2025) |
| Bail minimum | 3 ans (6 ans pour personnes morales) | 1 an (9 mois pour étudiants) |
L’avantage clé du LMNP : l’amortissement
En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier. L’amortissement est une charge comptable qui réduit votre résultat imposable sans sortie de trésorerie.
Exemple : un appartement acheté 200 000 € (dont 40 000 € de terrain) avec 10 000 € de mobilier. L’amortissement annuel estimé :
- Structure (160 000 € sur 30 ans) : 5 333 € / an
- Mobilier (10 000 € sur 7 ans) : 1 429 € / an
- Total : 6 762 € / an de charges déductibles supplémentaires
Sur des loyers de 10 000 €/an, cela suffit à neutraliser fiscalement la quasi-totalité du revenu locatif.
L’avantage clé de la location nue : le déficit foncier
En location nue au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global. C’est un levier puissant si vous avez des travaux importants à réaliser.
Exemple : avec 10 000 € de loyers et 25 000 € de travaux, vous dégagez 10 700 € de déficit imputable sur votre revenu global. Pour un TMI à 30 %, l’économie immédiate est de 3 210 € d’IR.
LMNP : attention à la réintégration des amortissements (depuis 2025)
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, si vous avez amorti 50 000 € sur 10 ans, votre plus-value imposable sera majorée de ce montant. Les abattements pour durée de détention restent applicables (exonération totale d’IR après 22 ans, de PS après 30 ans).
Cette réforme réduit l’avantage du LMNP sur le long terme et rapproche son traitement de celui de la location nue. Elle concerne tous les LMNP au régime réel, y compris les amortissements pratiqués avant 2025.
Prélèvements sociaux : un écart nouveau en 2026
Depuis la LFSS 2026, les prélèvements sociaux ne sont plus identiques entre les deux régimes. Les revenus fonciers (location nue) conservent un taux de 17,2 % (CSG à 9,2 %), tandis que les BIC locatifs (LMNP) sont soumis au taux de 18,6 % (CSG relevée à 10,6 %). Cet écart de 1,4 point peut peser sur la rentabilité nette du LMNP, surtout pour les TMI faibles.
Quand choisir la location nue ?
- Vous prévoyez des travaux importants et voulez imputer le déficit sur votre revenu global
- Vous ne souhaitez pas gérer le renouvellement du mobilier
- Vous visez des locataires longue durée (bail de 3 ans minimum)
- Votre bien est dans une zone où la demande en non meublé est forte
Quand choisir le LMNP ?
- Vous voulez minimiser l’imposition grâce à l’amortissement
- Vous n’avez pas de gros travaux à déduire
- Vous ciblez des locations courtes ou des étudiants
- Vous souhaitez un rendement net après impôt maximal sur le long terme
Régime simplifié ou régime réel : la sous-question essentielle
Au-delà du choix entre LMNP et location nue, chaque régime se décline en simplifié (micro-foncier ou micro-BIC) ou réel. Le critère de bascule diffère selon le statut.
Location nue : la règle des 30 %
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans justificatif. Le régime réel permet de déduire les charges effectives.
Règle empirique : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel devient plus avantageux. En deçà, le micro-foncier est plus simple à gérer.
LMNP : la règle des 50 % et l’amortissement
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers (71 % pour les meublés de tourisme classés). Le régime réel permet de déduire les charges et l’amortissement du bien et du mobilier.
Le régime réel génère un revenu imposable inférieur au micro-BIC dès lors que l’amortissement annuel cumulé aux charges déductibles dépasse l’abattement forfaitaire de 50 % appliqué par défaut sur les loyers.
Exemples chiffrés comparés
Trois scénarios illustrent l’écart entre les régimes, pour un TMI de 30 % et 17,2 % à 18,6 % de prélèvements sociaux selon le statut.
Scénario 1 : appartement neuf de 200 000 €, loyers 12 000 €/an
| Poste | Location nue (micro-foncier) | Location nue (réel) | LMNP (réel) |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts | 12 000 € | 12 000 € | 12 000 € |
| Charges réelles | — | 4 000 € | 4 000 € |
| Amortissement | — | — | 6 762 € |
| Revenu imposable | 8 400 € (après abattement 30 %) | 8 000 € | 1 238 € |
| IR (TMI 30 %) | 2 520 € | 2 400 € | 371 € |
| Prélèvements sociaux | 1 445 € (17,2 %) | 1 376 € (17,2 %) | 230 € (18,6 %) |
| Total impôt + PS | 3 965 € | 3 776 € | 601 € |
Sur ce profil, le LMNP au régime réel divise par plus de 6 la charge fiscale annuelle par rapport au micro-foncier. La différence cumulée sur 10 ans atteint environ 34 000 € (avant prise en compte de la réintégration des amortissements lors de la revente).
Scénario 2 : appartement ancien rénové, gros travaux
Pour un bien acheté 150 000 € avec 50 000 € de travaux de rénovation en année 1, la location nue au régime réel permet de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
| Poste | Location nue (réel) | LMNP (réel) |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 9 000 € | 9 000 € |
| Travaux + charges | 52 000 € | 52 000 € (en charge), pas d’amortissement spécifique |
| Résultat foncier | −43 000 € | −43 000 € |
| Imputation sur revenu global | 10 700 € (max légal) | Non (reportable sur BIC uniquement) |
| Économie d’IR immédiate (TMI 30 %) | 3 210 € | 0 € |
| Excédent reportable | 32 300 € sur revenus fonciers (10 ans) | 43 000 € sur BIC locatifs |
Dans ce cas, la location nue offre un gain immédiat grâce au déficit foncier, alors que le LMNP n’utilise les pertes que contre les futurs BIC du bailleur.
Scénario 3 : petit studio meublé, location étudiante
Pour un studio de 80 000 € loué 5 400 €/an meublé :
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers | 5 400 € | 5 400 € |
| Abattement / charges | 2 700 € (50 %) | 1 800 € |
| Amortissement | — | 2 800 € |
| Revenu imposable | 2 700 € | 800 € |
| IR (TMI 30 %) | 810 € | 240 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 502 € | 149 € |
| Total impôt + PS | 1 312 € | 389 € |
L’écart entre micro-BIC et réel atteint près de 70 % dès la première année de mise en location.
Ces exemples sont purement illustratifs. Les chiffres réels dépendent du prix d’acquisition exact, du plan d’amortissement retenu, des charges réelles, du TMI du foyer et des règles applicables à l’année de la déclaration.
Évolutions législatives 2025-2026 à connaître
Plusieurs réformes récentes modifient l’équilibre LMNP / location nue.
Loi de finances 2025 : réintégration des amortissements LMNP
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. Cette mesure s’applique :
- À toutes les cessions intervenant à compter de 2025
- Y compris aux amortissements pratiqués avant 2025
- En conservant le bénéfice des abattements pour durée de détention (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
Pour le détail du calcul de la plus-value après réintégration, voir le guide de la plus-value immobilière 2026.
La réforme rapproche le traitement à la sortie du LMNP de celui de la location nue, sans pour autant supprimer l’intérêt de l’amortissement pendant la phase locative.
Loi de finances de la sécurité sociale 2026 : hausse de la CSG sur les BIC
La LFSS 2026 a relevé la CSG applicable aux BIC locatifs de 9,2 % à 10,6 %, portant les prélèvements sociaux totaux à 18,6 %. Les revenus fonciers (location nue) conservent leur taux de 17,2 %. L’écart de 1,4 point pèse mécaniquement sur la rentabilité nette du LMNP.
Dispositif Jeanbrun 2026 : un troisième régime locatif
Depuis 2026, le dispositif Jeanbrun propose un amortissement déductible des revenus fonciers, hors plafond des niches fiscales. Il introduit un troisième terme à la comparaison, particulièrement pertinent pour les investisseurs en zones tendues acceptant un plafond de loyer.
Articulation avec les autres dispositifs
Le choix LMNP / nu interagit avec plusieurs autres leviers fiscaux :
- PER : la déduction des versements PER s’applique au revenu global. Elle réduit l’IR mais pas les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs. Voir le guide de simulation PER 2026.
- TMI : l’écart entre les deux statuts s’accentue à mesure que le TMI augmente. Comprendre votre taux marginal d’imposition est un préalable.
- Plafond des niches fiscales : ni l’amortissement LMNP, ni le déficit foncier, ni le Jeanbrun n’entrent dans le plafond de 10 000 €/an. Détails dans le plafonnement des niches fiscales.
- Prélèvement à la source : les revenus fonciers font l’objet d’un acompte mensuel ou trimestriel. Voir le fonctionnement du prélèvement à la source.
Points d’attention prévus par le texte
- Seuil micro-BIC : 77 700 € de recettes annuelles, au-delà desquels le régime réel devient obligatoire (15 000 € pour le micro-foncier).
- Statut LMP (loueur professionnel) : déclenché automatiquement si les recettes locatives meublées dépassent 23 000 € et dépassent les autres revenus d’activité du foyer. Le régime change alors substantiellement (BIC professionnel, plus-values pro, cotisations sociales).
- Déclaration séparée : le LMNP nécessite un numéro SIRET et une déclaration 2031 en plus de la 2042. La location nue se déclare sur la 2044.
- Comptabilité : le LMNP réel suppose une comptabilité d’engagement (bilan, compte de résultat). Un expert-comptable est généralement nécessaire.
- Plafond du déficit foncier : limité à 10 700 €/an pour la location nue, porté à 21 400 €/an jusqu’au 31 décembre 2025 pour les travaux de rénovation énergétique sortant le bien d’une étiquette F ou G.
Simulez les deux scénarios
La meilleure façon de comparer est de tester les deux options avec vos chiffres réels. Le simulateur de revenus fonciers Kolib compare automatiquement la location nue, le LMNP et le dispositif Jeanbrun, et calcule l’impôt total, les prélèvements sociaux, le cashflow et le gain net réel. Vous pouvez aussi explorer d’autres leviers d’optimisation fiscale pour compléter votre analyse.
À retenir : le choix entre LMNP et location nue dépend de votre TMI, du montant des charges et travaux, de votre horizon de détention et de la stratégie locative visée. La réforme 2025 a réduit l’avantage du LMNP à la sortie. La LFSS 2026 creuse un écart de 1,4 point sur les prélèvements sociaux. Cet article a vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre situation, consultez un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.